首套按揭利率下调与地产股未来走势

程伟、尤众元

5月15日,央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。该政策被市场认为是房地产政策宽松的又一大信号。九方金融研究所认为,该政策反映房地产政策“纠偏”力度进一步增强,但是地产股能否走出全面上涨行情仍然需要等待进一步的信号,房地产公司成功发债是关键,部分企业股价存在翻倍空间。

首套按揭利率下调是近期少见的全国层面刺激房地产销售的政策,是刺激房地产销售的重要政策工具。在过去的三个月,各个地方政府层面已经出台了各类房地产销售的刺激政策,主要是“四限”政策的放宽。这类地方性政策从历史角度看,效果往往低于全国性的货币政策。因此,首套按揭利率下调政策的出台反映了房地产“纠偏”政策进一步的加强,政策对房地产刚需和改善性需求进行积极的支持,预期会对商品房需求未来的恢复起到巨大作用。有观点认为本次政策改变相当于按揭贷款利率下降不到20个BP,幅度似乎很小。这个观点是有偏差的,事实上,根据贝壳研究院的统计,重点城市4月首套房利率为5.17%。意味着按揭贷款定价高于五年LPR利率。根据政策,房贷利率可以被下降至4.4%,因此,按揭贷款利率在短期内存在超过70个BP的下降空间,远高于市场的预期。但是,值得注意的一个风险点是,首套按揭利率下调的受益者主要是新买房的居民,已经购房的居民无法享受利率下调带来的益处。九方金融研究所认为未来五年期LPR利率仍然可能下调,该政策可以改善大部分已经购房居民的资产负债表,考虑到当前经济处于下行期,如果更多的居民能够少偿还房贷,更多地进行消费,对于宏观经济会更加有利。因此,我们猜测五年期LPR利率尽管在5月进一步下调可能性较低,但是未来仍然有下调的空间。

地产股上涨需要供应端融资的放松,优质民企成功发债才是地产股全面上涨的信号。在《地产股第二波上涨的信号》一文,我们已经提及,本轮地产行业出现行业困境的最重要原因是房地产企业的流动性难题,在房地产公司出现问题之后,销售才出现不畅通的现象。事实上,在2021年恒大暴雷之前,房地产销售处于景气阶段。因此,房地产需求本身是存在的,问题的关键在于如何让居民重新相信房地产企业的保交楼能力。如果房地产公司的融资难问题解决,整个行业就走出了困境。观察现实,部分国企近期融资非常顺利,但是民营企业发债极难,近期,上交所和深交所已经发文支持房地产企业合理融资需求。部分优质民企房地产公司如新城控股、旭辉集团等企业在上交所已经注册公募债券,当前处于“已反馈”状态。未来,如果这类企业能够成功实现发债,地产股将出现全行业的上涨。根据历史数据,地产股一般能有8倍以上的市盈率估值,当前民营地产股普遍在4pe以下,意味着如果全行业企稳,部分企业存在翻倍空间。

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